1. 10月の住宅着工戸数、4カ月連続減少


国土交通省が11月30日発表した10月の新設住宅着工戸数は前年同月比4.8%減の8万3,057戸となり、4カ月連続で減少した。貸家は同4.8%減の3万8,017戸と5カ月連続で減った。
貸家は5月まで相続税の節税対策と低金利を背景に19カ月連続で伸びていた。しかし供給過多で地方では借り手がつかず空室が増えている。地銀による「アパートローン」が増えていることを金融庁と日銀が問題視しており、茨城県、山梨県、鳥取県、高知県の減少率はそれぞれ4割を超えた。持ち家と分譲住宅も4.8%減で、それぞれ2万4,807戸、1万9,588戸だった。


2017年(平成29年)10月の新設住宅着工戸数


利用関係別 戸数 対前年同月増減率
総数 83,057戸 △4.8%
持家 24,807戸 △4.8%
分譲住宅 19,588戸 △4.8%
貸家 38,017戸 △4.8%

 

2. 新築戸建て価格1.5%下落 10月首都圏

不動産サービス大手、アットホーム(東京・大田)が11月29日発表した10月の首都圏の新築戸建て住宅の平均成約価格は、1戸当たり3,359万円と9月に比べて1.5%下がった。下落は2カ月ぶり。神奈川県が3,586万円と2.1%下がったほか、千葉県が4.4%安となったのも響いた。
東京都区部は4,817万円と1.5%上昇した。価格が相対的に高い城南・城西エリアで成約事例の割合が高まり、全体に占める5,000万円以上の住戸の割合は3割を超えている。埼玉県も高額物件が多いエリアで成約が伸び、2,959万円と2.4%上昇した。

3. 大和ハウスの18年3月期、純利益7%増 商業施設など好調

大和ハウス工業は11月9日、2018年3月期の連結純利益が前期比7%増の2,160億円になる見通しだと発表した。従来予想を60億円上回る。商業施設、賃貸住宅、物流センターの3事業が伸びる。戸建て住宅事業も復調する。年間配当は前期比6円増の98円と従来予想から3円上積みする。
売上高は7%増の3兆7,500億円と予想を据え置いた。営業利益は5%増の3,250億円と、従来予想から100億円引き上げた。
4~9月期連結決算は純利益が前年同期比29%増の1,235億円。戸建て住宅事業の営業利益は59%増えた。芳井敬一社長は「住宅の主力商品の部品点数が2割ほど減り、原価の圧縮が進んだ」と述べた。
同日、アパレル向けの在庫管理でノウハウを持つアッカ・インターナショナル(東京・港)を買収すると発表した。香曽我部武・最高財務責任者(CFO)は「物流施設の機能を高め、付加価値をつけられるようになる」と話した。

4. 大和ハウス、グーグルAIスピーカーでスマートホーム

大和ハウス工業は2017年11月22日、スマートホーム事業「Daiwa Connect」を2018年1月6日に開始すると発表した。住宅設備や家電の制御用デバイスに米グーグルの人工知能(AI)を搭載したスピーカー「Google Home(グーグルホーム)」を利用する。
Daiwa Connectは、ユーザーがGoogle Homeに定型のメッセージを呼びかけることで、住宅設備や家電などの機器を制御できるサービス。Google Homeのほかに赤外線リモコンなどを組み合わせて実現する。バックエンドの仕組みには、東京急行電鉄系のイッツ・コミュニケーションズのスマートホームサービス「インテリジェントホーム」を利用している。
大和ハウス工業の有吉善則取締役常務執行役員は制御用デバイスにGoogle Homeを選んだ理由を、「音声インターフェースは顧客にとってなじみやすく、なかでもGoogle Homeの日本語認識力はほかの製品よりも優れていると判断した」と説明する。ただし、今後は提携先を拡大する方針を明かし、ほかのデバイスを採用する可能性を否定しなかった。
同日に大和ハウス工業の渋谷展示場(東京・渋谷)で実施したデモンストレーションでは、Google Homeにメッセージを1回呼びかけるだけで、複数の住宅設備、家電を連動して制御できる点をアピールした。例えば「オーケーグーグル、朝の準備をお願い」とモデルの男性が呼びかけると、縦型ブラインドが開き、照明が点灯するといった具合である。
サービスの利用料金は、Google Homeや赤外線リモコンなどの費用を含め、2年間で18万円程度の見込みという。住宅設備や家電はユーザーが別途用意する。

5. 大和ハウス、豪住宅会社を買収 350億円

大和ハウス工業は11月28日、オーストラリアの住宅会社ローソングループ(ニューサウスウェールズ州)を買収すると発表した。買収額は非公表だが、350億円程度とみられる。2018年1月に、豪子会社を通して全株式を取得する。豪州での戸建て住宅展開の足がかりとする。
ローソングループは最大都市のシドニーや首都特別地域で戸建て住宅を建設・販売する非上場会社。主に、中価格~低価格帯の木造住宅を手掛ける。2017年6月期は1,188戸を着工、売上高は5億4,402万豪ドル(約460億円)だった。
大和ハウスは豪州ではシドニーで分譲マンションを開発してきた。海外で戸建て住宅を展開するには現地の需要の把握や不動産情報が不可欠で、今後はローソングループのノウハウを生かして事業を進める。取締役を派遣する予定はなく、現地の経営陣は残す。

6. 住友林業と熊谷組が資本・業務提携、海外など共同で開拓

住友林業と準大手ゼネコン(総合建設会社)の熊谷組は11月9日、資本・業務提携すると発表した。住友林業は熊谷組の筆頭株主となり、熊谷組も住友林業に出資。それぞれが得意な一戸建て住宅と土木・建築のノウハウを持ち寄り、海外事業や木造・緑化関連の建設事業を開拓する。人口減に伴う住宅需要の縮小や東京五輪後の建設需要の冷え込みをにらみ、業種を越えて提携する。
両社は11月28日に第三者割当増資などを実施し、住友林業が約346億円で熊谷組の発行済み株式の20%を取得。熊谷組は約100億円で住友林業の同2.85%を持つ株主となる。
住友林業の市川晃社長は11月9日の記者会見で「今後の成長には住宅、建設、都市開発でグローバルな事業展開が欠かせない。そのためにはゼネコン機能の強化が不可欠だ」と提携の狙いを語った。
11月10日に提携を推進する委員会を設け、2018年3月までに具体的なロードマップを策定する。木造・緑化関連の建設事業、海外事業、再生エネルギーなど5分野で特に協力を進める。
建設分野では、住友林業と熊谷組がそれぞれ強みを持つ木造建築と鉄筋コンクリート施工の技術を組み合わせ「ハイブリッドな商品を提供する」(市川社長)。海外事業では、アジアを中心に共同で都市開発などに参画していく方針だ。
提携による相乗効果として、中長期的に両社合計で売上高で1,500億円程度、営業利益で100億円程度の上積みを見込む。住友林業は在来工法の木造住宅の大手で、売上高で国内4位の住宅メーカー。熊谷組は関門トンネルなどの土木工事で実績がある。

7. 戸建て、住宅ローンごと「返却」可能に ミサワホーム

ミサワホームは住宅の購入者が住宅ローンを返済できなくなった場合に、返済を同社が肩代わりするサービスを始めた。高齢者などが途中でローンの返済ができなくなっても土地と建物を引き渡せば、ローン返済を免除する。ミサワホームは2017年度末までに7,680戸の住宅受注を目指していたが、市況の悪化で190戸減の7,490戸に下方修正した。新システムの活用で受注戸数の巻き返しを図る。
新制度は「かeせるオプション」。働き盛りのビジネスマンが転勤したり、高齢者が老人ホームに入居したりするため、住み替えなくてはならなくなっても、残った住宅ローンを気にしなくても済む。
購入者が返済できなくなった住宅ローンは移住・住みかえ支援機構(JTI、東京・千代田、大垣尚司代表)が肩代わりする。JTIは残債を引き受ける代わりに引き継いだ住宅を賃貸に回し、その賃料収入を住宅ローンの返済に振り向ける仕組みだ。
一般的に戸建て住宅は建築後20年で建物の資産価値がゼロになる。たとえば返済期間が35年の住宅ローンを利用した購入者が20年住んだ後に住宅を手放す場合、土地の売却収入程度しか得られないことも多い。この制度を使えばそうしたリスクを背負わなくても済み、積極的な戸建ての取得が可能になる。
この制度を利用するには住宅を建築、または購入する際、住宅金融支援機構の35年金利固定の住宅ローンの審査に合格する必要がある。ローンの申請はミサワホームの子会社であるミサワフィナンシャルサービスを通じて行うことが条件となる。
また、制度の利用にはミサワホームと提携するJTIに長期優良住宅、またはこれに準じる長寿命住宅として認定してもらう必要がある。JTIに証明書を発行してもらうことが条件となり、発行手数料として5万円が必要になる。
施工費の上昇などで戸建ての受注単価は年々高騰しており、住宅大手の新規販売戸数は鈍化している。ミサワホームは新制度も含め幅広い選択肢を住宅購入者に提示し、需要を掘り起こして取り込む。

8. パナ、リフォーム事業の売上高目標を引き下げ

パナソニックは11月30日、住宅リフォーム事業の売上高で2025年度に2016年度比55%増の500億円を目指すと発表した。2018年度に1,000億円にするとしていた従来目標を引き下げる。台所やトイレなど家の一部だけを改修する事業で競争が厳しくなる中、当初想定していたM&A(合併・買収)を用いた成長路線を撤回。今後は自社の営業員で住空間全体を提案する大規模改修に注力する。
2016年4月に設立した子会社「パナソニックリフォーム」の事業方針を見直した。同社推定で市場の84%を占める費用100万円以下の設備交換や一部スペースの改修は、家電量販店やネット経由の業者などの参入が相次いでいる。
パナソニックリフォームの和田庸平副社長は「パナホームによる新築元請けを通じて多くの顧客を抱えている」としたものの、今後は価格競争が激しくなると予想される。一部改修を得意とする企業を買収して量による拡大を描いていたが、他社との違いを出すのが難しくなると判断した。
今後は「住空間リノベーション」と呼ぶ費用500万円以上の大規模改修に経営資源を割く。他社を含めた過去の3,500の改修事例を、想定される顧客の要望や改修場所ごとに分けて体系化した上で案を作る「くらしコレクション」と呼ぶサービスを12月から始める。全国450人の営業担当者全員にタブレット端末を持たせ、顧客と一緒に操作しながら同サービスから理想の改修案を練る。経験が浅い営業員でも適格な提案をできるようにする。
パナソニックが持つ照明や空調などの技術を組み合わせて、家全体を住みやすくする提案を増やす。大規模改修では2025年度に2016年度比2.4倍の300億円を目指す。

9. ヤマダ電機、住宅事業を「増築」 ナカヤマ買収へ

家電量販大手のヤマダ電機が住宅事業の拡大に動いている。11月8日、住宅リフォームのナカヤマ(埼玉県上尾市)を完全子会社化すると発表した。買収額は非公表。住設機器の展開ではアサヒ衛陶との提携も同日発表した。提携先を広げて2017年3月期は1,300億円だった住設事業部の売り上げを2018年3月期は1,800億円程度にまで引き上げる。
ナカヤマの年間の売上高は200億円以上あり、住宅メーカー系を除く「独立系のリフォーム専業では業界トップ」(ヤマダ電機の岡本潤取締役)だという。ヤマダは2017年から商品の開発や販売での連携を進めてきた。ヤマダはすでにリフォーム事業を自社で手がけており公正取引委員会の審査を経て、年内にも全株式を取得する。
併せて衛生陶器の製造や販売を手がけるアサヒ衛陶との事業提携も発表した。ヤマダのプライベートブランド(PB)「ハーブリラックス」の便器や洗面化粧台でアサヒ衛陶の提供を広げる。すでに一部製品をアサヒ衛陶が手がけているという。アサヒ衛陶の町元孝二社長は大阪市内で記者会見し「住宅設備と家電が融合したようなビジネスも展開したい」と述べた。
家電市場全体は横ばい傾向にあるなか、ヤマダは家電と住宅関連の商品・サービスの複合店「家電住まいる館」など新型店の展開を増やしている。ナカヤマやアサヒ衛陶との連携によって、傘下のヤマダ・エスバイエルホームなど住宅メーカーの売り上げ拡大も図っていく。

10. トヨタ系と群馬県玉村町、宅地232区画を分譲

住宅販売のトヨタウッドユーホーム(宇都宮市)は11月27日、群馬県玉村町と住宅地の分譲販売を12月1日から始めると発表した。玉村町が土地区画整理事業で開発を進める約8万3,400平方メートルの敷地で、町の販売分と合わせて232区画を分譲販売する。官民で連携して新たな住宅地づくりを進め、町の人口減少に対応する。
玉村町の文化センター周辺の土地を分譲販売する。まず初回分として12月1日から同社が8区画、町が14区画を販売する。価格帯は同日、インターネットなどで公表する。
工事は2期に分けて実施し、第1期は2018年3月末、第2期は2020年3月末に完了する予定。同社は計202区画、町は30区画を販売する。早ければ来年7月下旬から入居が可能になるという。
文化センター周辺の土地区画整理事業では玉村町が民間の開発事業者を公募し、2015年に同社が事業者に決定していた。町は2015年度から2019年度までの期間で土地の整備など同事業に14億7,312万円の予算を充てる計画だ。
玉村町では2005年の約3万8千人をピークに、少子高齢化による人口減少が進んでいる。現在の人口は約3万6,600人。角田紘二町長は11月27日の記者会見で「若い人に地域にどう入ってきてもらうかが重要となっている。玉村町の魅力が十分発揮できるような町づくりを進めていきたい」と話した。

11. ポラスグループ、西大宮で分譲住宅販売

住宅事業のポラスグループ(埼玉県越谷市)は、JR川越線西大宮駅(さいたま市)周辺で分譲住宅332棟を開発する「ワンリンク西大宮 332プロジェクト」の販売を始めた。周辺は都市再生機構(UR)が土地区画整理事業を進めており、住宅建設が相次ぐ。大宮や東京都心へのアクセスが良く、発展が期待される地域で、子育て世帯などに売り込む。
同グループの中央住宅が11月11日、敷地面積135~200平方メートルで販売価格3,780万~6,280万円の第1期15棟を売り出し、即日完売した。
周辺はURが開発面積115.5ヘクタール、計画人口約1万3,000人の土地区画整理事業を進めている。中央住宅はURの分散している保留地を購入。2021年4月まで16期程度に分け、40区画で計332棟を販売する計画だ。
各区画に「フラワー」「ストーン」などテーマを設定し、内装は木の質感が味わえる設計にする。農業体験やサッカー教室などのワークショップを定期開催し、住民同士がつながりを持てるようにする。
同社は西大宮を、マンションを含めた複合開発の重点エリアに位置づけている。同地域ではトヨタホームや桧家ホールディングスなども住宅開発を進めており、特徴のあるまちづくりを進めることで競争力を高める。

12. 戸建ての省エネ基準適合率は大規模住宅を上回る

国土交通省の調査によると、2015年度における戸建て住宅の省エネ基準への適合率は53%と半数を超えたことが明らかになった。これに対して、2,000㎡(平方メートル)以上の大規模住宅が36%、300㎡以上2,000㎡未満の中規模住宅が44%、300㎡未満の小規模な共同住宅が46%だった。住宅の規模が小さくなるほど適合率が高いことが分かった。
現行の省エネ基準は2013年10月に施行されたものがベースになっている。1999年施行の旧基準と異なり、新たに1次エネルギー消費量基準を導入。冷暖房設備、換気設備、給湯設備、照明設備などの1次エネルギー消費量を算出して合計する。また、外皮性能(断熱性能や日射取得量)の計算方法については、1999年基準では建物表面から失われる総熱量を床面積で割った「熱損失係数(Q値)」を用いたが、2013年基準では総熱量を建物の表面積で割った「外皮平均熱貫流率(UA値)」を使う。2016年に一部を改正した。
この省エネ基準は、建築物省エネ法(建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律)によって2020年までに住宅を含むすべての建築物の適合義務化が予定されている。適合義務化は建物の床面積に応じて段階的に進められており、延べ面積2,000㎡以上の非住宅建築物は既に2017年4月から義務化ルールの運用が始まっている。今回の調査は建築物省エネ法の施行状況を把握し、適合率向上に向けた課題を洗い出すのが目的だ。
調査に当たっては、延べ面積が2,000㎡以上の大規模住宅、300㎡以上2,000㎡未満の中規模住宅は省エネ計画の届け出が義務付けられているので、省エネ計画から基準適合率を算出。一部、届け出のなかった物件があることも考慮して、適合率を補正した。300㎡未満の小規模住宅については届け出義務がないため、大手ハウスメーカーやパワービルダー、中小工務店など約4万社を対象にアンケート調査を実施。着工数や部位別の仕様、設備別の仕様について調査し、得られた回答をもとに算定した
調査の結果、小規模住宅の省エネ基準への適合率は51%で、大規模住宅の36%、中規模住宅の44%より高かった。戸建て住宅に限れば53%とさらに高い。省エネ基準よりも高い水準の性能を求める「誘導基準」への適合率も、小規模は31%だったのに対して、大規模が14%、中規模が17%と規模が大きいほど低かった。

■RC造の適合率の低さが際立つ
省エネ基準への適合率が36%と低い大規模住宅だが、構造別に適合率を見ると、木造が85%、鉄骨造(S造)が60%、鉄筋コンクリート造(RC造)が35%となっており、木造、S造に比べRC造の適合率の低さが際立っている。この傾向は戸建て住宅でも同じで、木造が51%、S造が55%なのに比べRC造は10%と低い。規模の大小に関係なくRC造の省エネ基準への対応が遅れているといえる。
国交省では、「柱と柱の間に断熱材の充てんが難しいRC造では、内断熱を選択するのが一般的だ。しかし、そうすると専有部分の面積が減ってしまう。部屋を狭くしてまで、断熱材を厚くして断熱性能を確保する必要はないと考えている事業者が多いせいではないか」とみている。
戸建て住宅のなかでも、住宅会社の規模による達成率の違いが鮮明になった。住宅トップランナー制度において勧告対象となり得る年間150戸以上の建て売り戸建て住宅を供給する事業者では、省エネ基準の適合率は88%であるのに対して、着工戸数4戸以下の事業者では、その半分以下の39%しかない。さらに高い性能が求められる誘導基準への適合率に至っては、年間着工戸数150戸以上の事業者では86%だったが、年間着工戸数が4戸以下の小規模事業者では27%と低かった。
とはいえ、誘導基準への適合率では、年間着工戸数が4戸以下の小規模事業者も27%あることから、国交省では「中小工務店でも省エネ基準に達成してる事業者の多くは誘導基準も達成しており、対応できない工務店との二極化が進んでるようだ」と分析する。今後は建築物省エネ法がどの程度まで浸透しているかを調査するなどして、省エネ基準に対応できていない工務店などへの対策を講じる考えだ。

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