防災瓦の株式会社鶴弥－住宅関連情報

１．	８月の住宅着工４３％減、審査厳格化で過去最大の下落率

《平成１９年８月期の新設住宅着工戸数》

利用関係別	戸　　　　数	前年同月対比
総　　　　数	６３，０７６戸	△　４３．３　％
持　ち　家	２３，１８７戸	△　３１．０　％
分譲住宅	１５，２０６戸	△　５２．０　％
貸　　　　家	２４，００１戸	△　４６．６　％

　国土交通省が９月２８日発表した８月の新設住宅戸数は前年同月比４３．３％減の６万３,０７６戸で、過去最大の下落率となった。耐震偽装の再発を防ぐため、着工に必要な建築確認の審査を厳しくしたのが主因。建築業界や確認検査機関に対する制度改正の周知不足が響き、申請を手控えたり、過度に審査が長引いたりするなどの混乱が広がった。
　８月の着工戸数は年率換算（季節調整済み）では７２万９,０００戸で、過去最低水準。建築確認を厳しくした改正建築基準法の６月２０日の施行以降、着工は急減しており、７月が２３．４％減。８月はさらに減少率が倍近くに広がった。

２．	建築確認厳格化で住宅着工急減、国交省と業界の認識に溝

　国土交通省が耐震偽装の再発防止策として建築確認を厳しくした影響で住宅着工が急減している問題で、同省と建築業界の間に不協和音が目立ってきた。冬柴鉄三国交相は１０月２日の記者会見で「事務処理に不慣れなことが原因で、近い将来、元に戻る」と述べ、影響は一時的との考えを強調。一方、日本建築士事務所協会連合会は同日、「運用の改善だけでは混乱は解消しない」として建築確認の緩和を要請した。　
　耐震偽装はずさんな建築確認が原因のひとつ。このため６月２０日施行の改正建築基準法で(1)大規模な建物の構造計算を二重チェック(2)慣例だった申請後の修正を認めないなど建築確認を厳しくした。だが制度改正の周知不足などで、建築確認の現場が混乱し、着工が停止になるケースも続出。８月の新設住宅着工戸数は前年同月比約４３％減と過去最大の落ち込みになった。

３．	日事連、国交省に改正建築基準法の改善求める要望書

　日本建築士事務所協会連合会（日事連、東京・中央）は１０月２日、国土交通省に対して運用上の不備が指摘される改正建築基準法の手続きの柔軟化や制度の改善を求める要望書を提出した。　
　６月に施行された改正建築基準法は高さ２０メートルを超える建物について、構造計算の二重チェックを必要とするなど建築確認申請の厳格化が柱。耐震強度偽装事件を背景にしているが、誤字脱字やその場で修正が可能なミスでも申請書の再提出を求めるなど制度の硬直化が問題視されている。要望書では運用の円滑化のほか、自治体や対応機関ごとに偏りがある審査基準の統一や再申請における料金の二重請求の中止などを挙げている。

４．	基準地価、３大都市圏で２年連続上昇・商業地、１６年ぶり上昇

　国土交通省が９月１９日発表した２００７年の基準地価（７月１日時点）は、堅調なオフィスビル需要や投資マネーの流入を背景に、東京、大阪、名古屋の３大都市圏で住宅地なども含めた全用途の平均が２年連続で上昇、伸び率も拡大した。地方も中核都市や有力観光地に地価上昇が波及している。ただ、地方全体では下落が続く。全用途の全国平均も０．５％下落し、率は縮まったものの、１６年連続のマイナスだった。　
　全国平均は商業地が１．０％上昇し、１６年ぶりに上昇に転じた。住宅地は０．７％の下落。下落率は４年連続で縮小した。けん引役となったのは３大都市圏で、全用途平均が５．１％上昇し、前年の０．９％から上昇率が高まった。
　とくに東京都は全用途平均が１２．４％の上昇と２ケタ台の伸び率を記録。住宅地の上昇率も昨年の３．５％から９．９％へ拡大した。大阪圏、名古屋圏でも、全用途平均の上昇ペースが昨年より加速した。

５．	住宅購入資金、「６５歳未満の親が贈与」４割強・不動産流通経営協会調べ

　「住宅購入資金を生前贈与した親の４割強が６５歳未満」－。不動産流通経営協会（東京・港）は９月２０日、２００７年度の不動産流通の消費者動向調査を発表した。日本では子供への生前贈与が非課税となるのは原則親が６５歳以上だが、住宅取得資金に限り、６５歳未満でも可能とする特例がある。　
　住宅購入に際し、親から資金の贈与を受けたのは１２３世帯。うち、４１．５％の世帯が６５歳未満の親から贈与を受けた。新築では４７．９％、中古では３２．７％だった。親から贈与を受けた資金の平均額は１,０５８万円だった。

６．	ゆうちょ銀、地銀と組み住宅ローン・拡大路線に異論も

　１０月の郵政民営化で発足するゆうちょ銀行が地方銀行と組んで住宅ローン事業に参入する計画を進めていることが１０月７日明らかになった。勤続年数が少ないことなどを理由に民間金融機関が融資に慎重な人などを対象に、高めの金利で融資する。新規参入を検討してきた融資業務での柱となる。地銀との連携で民業圧迫批判をかわす狙いもありそうで、巨額の資産とネットワークを抱えるゆうちょ銀の戦略が議論を呼びそうだ。　
　民営化準備会社、日本郵政（西川善文社長）が今週に入ってから常陽銀行など住宅ローン残高の多い１０行前後に住宅ローン業務の共同展開を打診した。９月半ばまでに詳細な商品内容を検討したうえで、月内にも提携先を決定。来年中に取り扱いを始める予定だ。

７．	積水化学、改正建築基準法への対応強化

　積水化学工業は、６月に施行された改正建築基準法への対応を強化する。地下車庫を備えるなどした特殊な戸建て住宅の構造が建築基準法に合致しているか否かを判定する人員などを拡充。特殊な物件に対応する新しい構造計算ソフトを年内に開発する。作業効率を高め、法改正にともなう混乱を回避するのがねらいだ。　
　このほど、特殊な住宅の構造計算や建築確認申請を受け付ける行政機関とのやりとりを担当する社員を５人から１４人に増やした。法改正により手続きが厳格化されたため、申請が遅れないように対応する。　
　新しく開発する構造計算ソフトは、計算書上に住宅に使う鉄骨の厚みや柱とはりの接合強度などを明示し、民間検査機関が計算過程をチェックできるようにする。従来のソフトで作成した構造計算書はチェックの際に手作業で追加計算をする必要があった。　

８．	住友不動産、女性に配慮の住宅・室内に水噴霧装置など

　住友不動産は９月８日、離れや大きな窓を備えた住宅「Ｊ・ＬＡＤＹ（ジェイレディ）」を発売する。オプションで室内に水を噴霧することで室内の湿度を保つ装置を設置することも可能。1人で過ごす時間を大切にしたり美容を気にしたりする女性に魅力を訴える。団塊の世代の夫婦を中心に売り込み、２００８年３月期に５００棟の販売を目指す。
　玄関のそばに女性専用の部屋を設け、自由に過ごしてもらえるよう配慮する。室内は床、壁、天井だけで構成するはりのない空間とし、窓は天井までの高さを確保する。価格は敷地面積が１６５平方メートルの場合、３．３平方メートル当たり５２万１,８５０円。関東、東海、近畿のほか、宮城、新潟、広島、福岡の各県で販売する。

９．	パナホーム、狭小地に３階建て住宅・都内２３区限定

　パナホームは都心の狭小地向け３階建て住宅「ジェイカーサ」を東京２３区限定で発売した。通常建築が困難な都心の狭小地でも搬入しやすい小型部材を活用し、自由度の高い設計を実現した。店舗や賃貸住宅との兼用プランもある。団塊世代の建て替え需要を狙い、初年度１００棟の販売を目指す。
　長さが短めの軽量鉄骨の管柱とＨ形鋼のはりを接合金具で締める独自工法を採用。狭い土地や区画が整然としていない地域にも住宅をつくりやすいという。構造体の組み立てでもクレーン車を使わずに済むため、都心での建設に適するとしている。住宅内部を支える構造体の外側には熱を通しにくく空気は通す素材を採用。外壁には光触媒を塗装し汚れにくくした。標準販売価格は３．３平方メートル当たり６１万４,０００円。

10．

エス・バイ・エル、子育て世代向け戸建てを発売

　プレハブ住宅のエス・バイ・エルは９月７日、食器洗浄乾燥機やＩＨヒーターなどを標準装備した注文木造戸建て住宅を発売する。２００通りの間取りがあり、各地区最初の１０棟限定で３．３平方メートル当たりの単価を３９万３,０００円と低めに設定した。子育てをしている３０歳代を主な対象に、初年度に３００戸程度を販売する計画だ。
　発売する「ヴィットプレミアム」は給湯器などオール電化仕様で、浴室換気乾燥機や洗浄暖房機能付き便座などを標準で備える。壁と枠組みは高級品と同一の耐震性の高い素材を使用し、外壁には従来より汚れに強い塗装を施す。子育て世代向けに家事用の広い空間や子供部屋になり得る空間などを確保できる間取りを選ぶことができる。本体工事価格は約１３２平方メートルで２,０００万円程度となる見通し。

11．

三洋ホームズ、３階建て住宅に制震設備と地震速報機能を標準装備

　三洋ホームズ（大阪市、田中康典社長）は、３階建て住宅にブリヂストンと共同開発した制震設備と地震速報機能を採用する。９月２２日から発売する。従来標準装備していたオール電化や太陽光発電などの省エネ設備に加え、安全性を高める設備も訴求することで拡販につなげる。
　高制震性の新設備はブリヂストン製の衝撃吸収性の高いゴムを鋼板で挟み込み２段構造にした。地震エネルギーを吸収し、従来品に比べ揺れを最大で３割減らせる。建物が過度に変形するのを防げる利点があるという。同設備を三洋ホームズの住宅の１階の柱の間部分に採用する。

12．

ミサワホームとミサワ創業者の新会社、坪４０万円の戸建てで対決

　坪４０万円の決戦－ミサワホームと、ミサワホーム創業者の三沢千代治氏が社長を務めるミサワインターナショナル（東京・新宿）は１０月１日、それぞれ戸建て住宅の新商品を発表した。両社ともに販売価格を３．３平方メートル（１坪）当たり４０万円程度と普及価格帯に抑えながら、間取り変更を容易にしたり、構造部材を頑丈にするなど、付加価値を高めた。戸建て需要が低迷する中、両社ともに主力商品に育てる。
　ミサワホームの「スマートスタイル・オー」は外装材などの選択の幅を広げ、価格を一定にしたまま間取りを自由に変更できるようにしたのが特徴。３．３平方メートル当たりの販売価格は４０万８，０００円からで、水谷和生社長は「業績向上の起爆剤となると確信している」と自信を見せた。

13．

ミサワインターナショナル、頑丈な構造部材を用いた長寿命住宅

　ミサワホーム創業者の三沢千代治氏が社長を務めるミサワインターナショナル（東京・新宿）は、柱や梁（はり）などの構造部材を頑丈にして、長寿命化を目指した戸建て住宅事業を始めた。同社は工務店を組織化し、通常より約５センチ太い１５センチ角の柱などの構造部材を供給するほか、商品開発などを受け持つ。３０年ごとに改修工事をすることなどで２００年もつ「２００年住宅」を目指す。
　商品名は「ＨＡＢＩＴＡ出居（でい）民家」。１戸当たりの構造部材の量は延べ床面積約１４０平方メートルの住宅の場合で、約２１立方メートルと通常の２倍弱という。構造部材は全国の集成材工場と連携し、供給する。価格は標準タイプで３．３平方メートル当たり４２万８，０００円。販管費などを抑制し、価格を抑えた。

14．

前田建設、中国で住宅事業－不動産最大手に技術供与

　前田建設工業は中国の不動産最大手、万科企業（広東省）と業務提携し住宅事業に参入する。工期を最大３分の１まで短縮できる前田建設の技術を万科に供与。万科は２００８年から深センなど広東省の都市を中心に高層マンション５,６００戸（1戸９０平方メートル換算）を展開する。日本のゼネコン（総合建設会社）が中国のデベロッパーと提携するのは初めて。拡大する中国市場で同様の動きが広がりそうだ。
　前田建設工業が供与するのはＰＣ（プレキャスト）と呼ばれる工法で、柱や梁（はり）、壁などの建設部材を工場であらかじめ生産し、現場で組み上げる。ミリ単位で部材の精度を管理する難しさがある半面、工期の大幅短縮、人件費の削減が可能で、建設コストを２０％程度圧縮できる。経済成長を背景に中国では住宅市場も拡大傾向にある。２００７年の住宅着工戸数は「５００万戸前後となる」（前田建設）見通しで、日本の４－５倍近くになる見通し。